土地の値下げ交渉で1800万円の土地を1700万円に

   

ちょっと時間があいちゃったけど結論から言って題名通りです。

やった~~!!

この数日は売主さんとの交渉が続いてました。

前回の記事で書いた当初2000万円だったと思っていた土地は実は3月に売り出した時は2400万円の土地だったようでした

理想の土地

(詳細な住所などは黒塗りさせてもらいました~)

その値段で反響が少なかったので今回思い切って1800万円という価格にしたところ値下げ交渉は可能なのか?現地を見たいという問い合わせが多かったみたいでした。

順を追って書いていくと・・・

先週の木曜日5月26日に物件を扱っている三井さんに朝いちで電話をして1800万円の土地がまだ売れていないか確認を取りました。

 

ベニー

「1800万円の土地っていうのは現在も販売していますか?実は住まいが近くで近隣で家を建てる土地を探していて気になった土地だったので。」

 

不動産担当者

「現在も販売していますよ!実際今週に入って価格改定したので現地案内や物件に関しての問い合わせが非常に多くなってます。」

 

(不動産屋さんとしては買い手を捜す商売なので当たり前の様に問い合わせが多い土地、非常に反響のある土地という買い手を買い急がせる事を言うのは通例になってるけど、それを見極めるには日ごろから自分の探している土地のひな壇なり平坦地なりの平均坪単価を知っておくと本当に反響が多い人気物件なのか分かるはずです。その土地の坪単価が平均より安ければ問い合わせが多くなるのは当たり前ですからね。)

この土地の坪単価は販売価格を2400万円から1800万円に値下げした事によって近隣の坪単価平均を大幅に下回ったので不動産屋さんの言ってる事は買い急がせてる訳じゃなく真実なんだと思いました。

 

ベニー

「物件のついての詳細な話しがしたいので午後に会社に伺います!」

 

として不動産屋に対して即日アポを取って直接話をしに行ってきました。

直接話を聞いたら

販売している土地は両親と娘さんが以前住んでいて、両親が年老いて亡くなって今は娘さんが違う地域で住んでいるため現状のまま土地を寝かしておくのは税金もかかるしもったいないと思い売りに出した土地という事でした。

しかも抵当権がまだ残っているという事。

*抵当権:住宅ローンを組む時に土地や家を担保として銀行からお金を借入れて、ローンが返済できなくなったら担保として組んだ土地、家を銀行が取り上げる事ができる権利。

売買取引の時には売主には土地、家に設定されてる抵当権の抹消(住宅ローンの完済)が求められ、通常は売買代金で完済して抵当権を外すパターンがほとんど。

だったので

 

ベニー

「非常に探していた条件と合致する土地なので凄く買いたい。以前違う物件を検討した際に銀行で3400万円ローンの仮審査は通過している。だけど既存の建物を解体しようとすると解体費用が嵩み予定額をオーバーしてしまうので、明日にでも手付金として物件価格の1割払い即契約するので1600万円にしてほしい。」

↑どうしても買いたい客で、買える客アピール。

不動産担当者

「う~ん・・・正直今週価格改定したばっかりで、売主さんからもう価格下げるんですか?と言われた状況なので厳しいです。。」

 

ベニー

「じゃあ現状の価格のままで、更地渡しという形ではどうですか?もちろん手付け金として価格の1割はすぐ支払い契約します。」

 

実は土地を見つけてすぐに家を建てる予定のハウスメーカーである、あいホームの担当者に現地の写真を送ったらすぐに担当者が現地に解体業者を連れて行って解体見積もりを取ってくれたんですが

 

解体費用

建物(約29坪)142万円

犬走り(建物を囲うコンクリート)12万円

植栽 8万円

庭石・敷石 4万円

土留め 5万円

物置 5万円

合計176万円

税込み190.8万円

 

実際の解体時には建物だけじゃなく色々解体しないと更地にならないという事で自分が想定していた解体費用100万円とは倍近く違う金額になったので、解体費用を売主さんに負担してもらえれば助かると思い更地渡しを条件に現状価格での売買を求めました。

加え、仲介している不動産屋の利益は物件価格×3%+6万円だったので物件価格を下げてしまうと不動産屋の利益を削る事になっちゃうため正直不動産屋をコチラ買主の味方ではないけど買主の方になびかせる為にも現状価格維持で解体費用込みは得策かなと。

間違っても交渉時に仲介手数料を削ってくれって言ってしまうと仲介している不動産屋さんは売主側の味方になっちゃいます。

あんたにタダ働きさせてでもこっちは物件を安く買いたいんだよどうにかしてくれ!!

って言ってるのと同じですからねww

よっぽど買い手の出ない売れ残っている土地だったら、買主から仲介手数料を削られても売主からの仲介手数料だけでもいいから売ってしまえって事になるとは思いますが。

 

この条件に対して

 

不動産担当者

「わかりました!売主さんの方にも売買するとき既存の建物がネックになって必ず解体費用を売主さんが出してくれって言われる事も想定しておいて下さい。と伝えてあるのでこちらとしても売主さんに交渉しやすいです。こちらも今月中に決めたいので頑張ります!」

 

という形で話しはまとまりその場で不動産購入申込書に1800万円、更地渡し契約金として物件価格の1割を条件に加え署名しました。

不動産担当者からはこの内容をすぐ売主さんの方に伝えこの条件で売買するかどうか確認するので回答は日曜日位になると思います。何かしら売主さんの方でもこの条件は難しいなど別の条件を提示さてた時はすぐ連絡しますと言われました。

正直土地を見つけてから不動産購入申込書に書くのが早過ぎって思うかもしれないけど、不動産購入申込書を書いて提出したからと言って必ず買わなくちゃいけないという縛りはなく売主さんと交渉できる権利なのでもし気に入った物件があれば不動産購入申込書だけでも書いて物件を押さえておくってのも1つの手だと思います。

これを出しておかないと売主さんとの交渉に臨めないですからね。

それに契約をすぐしたいと伝えたのにも実は意味があります。

通常不動産購入申込書を書いて出した時点で売主との交渉権が与えられ、最初の人の交渉が決裂したら次に不動産購入申込書を出した人と交渉・・・的な流れが暗黙のルールとしてあるんだけど

交渉権1番 自分  1800万円で更地渡し条件で契約金は物件価格の1割

交渉権2番 Aさん 1800万円で現状渡し契約金は物件価格の1割

交渉権3番 Bさん 1800万円で現状渡し現金一括払い

という順番だった場合明らかに自分よりAさん、AさんよりBさんの方が売主からしたら良い条件を出しているので万が一不動産担当者から売主さんにこの情報が入ってしまったら自分の交渉は即決裂しちゃうのが一目瞭然。

なので自分としては現地をあいホームの担当者にも見てもらって家を建てるのには問題ない土地というのが分かっていたので自分を上回る条件が出ないうちに早く契約してしまいたいというのが本音でした。

 

もう26日の木曜日からは買えるのか、買えないのかドキドキの毎日。

大好きなジョジョの第4部のアニメを見ていても心ここにあらず。

しまいには土地の夢を見てしまう程w

そして28日土曜日の夜に電話がありました

 

不動産担当者

「売主さんに解体費用を負担して現状価格で売って欲しいという買主さんが見つかったんですけどというお話しをしたところ、解体費用はいくら位かかるのか?という事で当社で請け負ってる解体業者に見積もりを取らせた所180万円程で、それを売主さんに伝えたところ解体費用を全額出すのは厳しいな~解体費用をまけてもらえないか?という話しに現在なっていて親族で会議をするので回答を明日まで待って欲しいという事でした。」

 

やっぱり!!

想定はしてました。

抵当権が残っている=ローン返済している物件な訳で解体費用を一括で出す位だったら繰上げ返済でもして売るときにネックとなる抵当権を残しておくわけないですからね。

で、昨日再び連絡が来て

 

不動産担当者

「売主さんから物件価格を1700万円にして現状のままでどうですか?という提案でした。どうします?」

 

ベニー

「なんとなく想定はしていたので、それでお願いします!」

 

不動産担当者

「ではすぐに契約という事だったので31日火曜日の夜はどうでしょう?売主さんはその日なら都合つくとの事だったので。あと契約金以外の土地代金の支払い日はいつできますか?」

 

ベニー

「火曜日でお願いします。土地代金の支払いは銀行の仮審査は通ってたんだけど解体費用をこちらが持つ事となると費用が嵩むのでフラット35をこれから通して解体業者を決めてなどなどあるので三ヶ月位待ってほしい。」

 

不動産担当者

「売主さんも急いではいないし、家の中に運び出してない荷物などがあって整理したいという事なのでその点は大丈夫です。とりあえず9月末あたりにしておきましょう。」

 

というここ数日の流れで明日不動産担当者と自分、売主さんを交えて売買契約を結んで来たいと思います。

1800万円で解体費用180万円を加えても、この地域の平均坪単価よりも下なのでお買い得ではあるんだけど1700万円で解体費用を加えいくらになるか・・・

解体費用の方は現在の見積もりより必ず安いところはあるので色々調べますとあいホームの担当者さんが言ってくれていて、解体費用を抑えられればかなり助かるんですけどね。

だって想定土地価格を1500万円で探してて、安く買えるとはいえ既に200万円オーバーしちゃってるので。

なんか一気にババババと決めていかなくちゃいけない事が増えそうです。

まずは明日の契約で重要事項説明書でチェックしておくべき点をまとめ、しっかりと読み心置きなく契約できる様に準備しておきます。

 

今回得た知識・学んだ事は

 

  • 抵当権について
  • 物件の値下げ交渉では仲介手数料を削らず不動産屋を味方に
  • 気になった土地、物件があったら交渉権を得る・物件を押さえるため不動産購入申込書を書いておいき、その間に他の物件を探すというのも1つの手

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